Com o orçamento apertado e o alto endividamento das famílias, parte da classe média brasileira está reduzindo o tamanho e o preço do imóvel para conseguir comprar a casa própria. Apartamentos compactos, principalmente de dois quartos, ganham espaço no mercado, enquanto a localização passa a ter mais peso na escolha do que a metragem.
Em São Paulo, esse movimento aparece tanto nos lançamentos quanto nas vendas. Em maio, 54% das unidades residenciais lançadas na capital tinham dois quartos. O modelo respondeu por 65% das vendas no período, segundo dados do Secovi-SP. Os imóveis com metragem entre 30 e 45 metros quadrados também representaram uma parcela significativa das vendas.
A pressão sobre o orçamento das famílias é um dos fatores que ajudam a explicar a mudança no perfil dos empreendimentos. Juros elevados, aumento das despesas e endividamento reduzem a capacidade de compra e levam consumidores a buscar imóveis menores e mais baratos.
Minha Casa, Minha Vida ganha espaço
O Minha Casa, Minha Vida (MCMV) também ampliou sua participação no mercado imobiliário. De janeiro a maio, 70% das unidades lançadas em São Paulo estavam enquadradas no programa, contra 57,3% no mesmo período do ano passado.
A ampliação dos limites de renda e dos valores dos imóveis atendidos pelo MCMV ajudou a incluir uma parcela maior da classe média no programa. Em 2025, foi criada a faixa 4, destinada a famílias com renda mensal entre R$ 9.600,01 e R$ 13 mil e imóveis de até R$ 600 mil.
Dos imóveis lançados na capital paulista em maio, 45% tinham preços entre R$ 275 mil e R$ 400 mil, valores relacionados aos novos limites das faixas do programa. Outro indicador da concentração no segmento econômico é que 91% dos novos imóveis lançados em São Paulo custavam até R$ 700 mil, pouco acima do teto da faixa 4 do MCMV.
Menos espaço, mais localização
Parte dos consumidores tem optado por apartamentos menores para morar mais perto do trabalho, do transporte público e de outros serviços. A mudança também acompanha transformações no perfil das famílias. Desde 2016, 59% dos contratos do MCMV foram firmados por millennials, nascidos entre 1981 e 1996, e 20% por integrantes da geração Z, nascidos entre 1997 e 2012. O programa passou a atender um público formado por pessoas que moram sozinhas, casais e famílias com um ou dois filhos.
Rio tem avanço de estúdios e apartamentos de um quarto
No Rio de Janeiro, a tendência de redução da metragem também aparece nos lançamentos voltados à classe média. Estúdios e apartamentos de um quarto estão entre os principais produtos lançados na Zona Sul, no Centro e na Barra.
O mercado atende tanto compradores que querem sair do aluguel quanto investidores interessados em imóveis para locação. Também há demanda de moradores da Região Metropolitana que buscam uma unidade na capital para facilitar a rotina de trabalho.
Crédito imobiliário cresce mesmo com Selic a 14%
A demanda por imóveis permanece forte apesar dos juros elevados. No primeiro semestre, as concessões de crédito imobiliário chegaram a R$ 180,9 bilhões, alta de 23% em relação ao mesmo período de 2025. Os financiamentos com recursos da poupança cresceram 28,5%. Já as operações com recursos do FGTS, principalmente destinadas ao MCMV, avançaram 22%.
O mercado também foi beneficiado por mudanças adotadas no fim de 2025. O teto para financiamento de imóveis pelo Sistema Financeiro de Habitação passou de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões. A Caixa também aumentou de 70% para 80% a parcela do valor do imóvel que pode ser financiada.